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Our aim is to provide a personal service and a single source of advice on all aspects of leaseback purchase. Nuestro objetivo es ofrecer un servicio personalizado y de una sola fuente de asesoramiento en todos los aspectos de la compra con arrendamiento posterior. We deal with all the major leaseback property developers in France through our comprehensive service. Nos ocupamos de todos los principales desarrolladores arrendamiento de propiedad en Francia a través de nuestro servicio integral. We can also provide advice and contact with experts that can assist with borrowing and legal aspects of the purchase. También puede proporcionar asesoramiento y contacto con expertos que pueden ayudar con los préstamos y los aspectos legales de la compra. We feature a great selection of leaseback properties in France, as either investments including pension investments, or as holiday homes. Contamos con una gran selección de propiedades de arrendamiento en Francia, ya sea como inversiones, incluidas las inversiones de pensiones, o como casa de vacaciones.

The Leaseback Scheme El Plan de Arrendamiento


 

Quite simply a leaseback property offers an exciting alternative to buy to let in the UK with a guaranteed index linked rental income of typically 4% to 6% net per annum. Simplemente una propiedad de arrendamiento ofrece una alternativa muy interesante en venta en alquiler en el Reino Unido, con un índice vinculado alquiler garantizado los ingresos netos de aproximadamente 4% a 6% anual. Leasebacks can also offer periods of free usage throughout the year, thereby offering an investment that can also be enjoyed. Leasebacks también pueden ofrecer períodos de uso libre durante todo el año, ofreciendo así una inversión que también se puede disfrutar.

We hope you will enjoy reading the website. Esperamos que usted disfrute de la lectura de la página web. We have tried to make it as informative as possible, whilst featuring one of the best selection of leaseback properties currently available. Hemos intentado que sea lo más informativo posible, mientras que con uno de la mejor selección de propiedades de arrendamiento disponibles en la actualidad.

Anthony Joyce - Partner Anthony Joyce - Socio


 

Leaseback Explained Explicación de leaseback

 

Many people dream of owning a holiday home or investment property abroad, but are concerned by a whole host of potential ownership difficulties. Muchas personas sueñan con tener una casa de vacaciones o de inversión en el extranjero, pero están preocupados por toda una serie de dificultades potenciales de propiedad. There is however an established scheme in France which allows for both the purchase of a holiday home, and which also provides a guaranteed income year on year. Sin embargo, existe un régimen establecido en Francia, que permite tanto la compra de una casa de vacaciones, y que también ofrece un año de garantía de ingresos en el año. The leaseback scheme, or Residence de Tourisme, was established in France in 1976. El esquema de arrendamiento, o la residencia de Turismo, se estableció en Francia en 1976. It is a Government backed scheme designed to increase available tourist accommodation in France with a view to increasing income from tourism. Se trata de un plan del Gobierno respaldado diseñado para aumentar alojamiento turístico en Francia con el fin de aumentar los ingresos procedentes del turismo. It is open to non-residents and is becoming increasingly popular in the UK as either a pure investment with a guaranteed income, as a holiday home option, or indeed both. Está abierto a los no residentes y se está convirtiendo cada vez más popular en el Reino Unido, ya sea como inversión pura, con un ingreso garantizado, como una opción de casa de vacaciones, o incluso ambos.

The scheme works by purchasing a freehold property. El sistema funciona mediante la compra de una propiedad de dominio absoluto. You become the legal owner. Usted se convierte en el propietario legal. The property is then leased back to the developer or a management company. La propiedad se arrendó a la promotora o sociedad de gestión. Under the leaseback scheme the government also refunds to you the VAT normally charged on a new build properties (currently 19.6%). Bajo el esquema de arrendamiento que el gobierno también los reembolsos a los que el IVA se cobre en una obra nueva (actualmente 19,6%).

The owner is then guaranteed a rental income throughout the period of the lease. El propietario está garantizado una renta de alquiler durante todo el período del contrato de arrendamiento. The net return to the owner varies between developments but is typically between 4% to 6%. El rendimiento neto para el propietario varía entre los avances, pero suele ser de entre 4% y 6%. This compares very favourably with a typical 20 year fixed rate mortgage of around 3.75%, and variable rate mortgages which are lower. Esto se compara muy favorablemente con una corriente de 20 años de hipoteca de tasa fija de alrededor de 3,75%, y de hipotecas de tasa variable, que son más bajos. It can be seen how the rental income can be used in respect of the mortgage payments. Se puede observar cómo los ingresos por alquiler se puede utilizar en relación con los pagos de hipoteca. Loans of between 75% and 85% are available depending upon circumstances. Préstamos de entre 75% y 85% están disponibles dependiendo de las circunstancias. The rental yield is also index linked annually to construction costs, which means the rental income currently increases by approximately 2.5%. El rendimiento del alquiler también es indexada anualmente a los costos de construcción, lo que significa que los ingresos por alquiler en la actualidad se incrementa en aproximadamente 2,5%.

As in the UK there are tax allowances in respect of mortgage payments which can be offset against income. Al igual que en el Reino Unido existen desgravaciones fiscales en materia de pagos de la hipoteca que puede compensarse con los ingresos. The lease typically lasts for between 9 and 11 years, after which the management company has the option to either renew, or the property can be sold, or rented out and held privately by the owner. El contrato de arrendamiento suele durar entre 9 y 11 años, después de que la sociedad gestora tiene la opción de renovar o bien, o la propiedad puede ser vendida o alquilada y de propiedad privada por el propietario.

The purchaser/owner can also enjoy periods of usage free of charge through the year, depending upon the terms of the lease. El comprador / propietario también pueden disfrutar de períodos de uso de forma gratuita a través de los años, dependiendo de los términos del contrato de arrendamiento. These terms normally allows for between 4 and 6 weeks free usage each year. Estas condiciones normalmente permite que entre el 4 y 6 semanas de uso libre cada año. The management company is responsible for all the maintenance of the property including the maintenance of furnishings which are often included in the purchase price. La sociedad gestora se encarga de todo el mantenimiento de la propiedad, incluyendo el mantenimiento del mobiliario que a menudo son incluidos en el precio de compra. The developer is also responsible for insuring the building and its contents. El desarrollador también es responsable de asegurar el edificio y su contenido. It also pays for some of the property taxes and all the utility costs. También paga por algunos de los impuestos a la propiedad y todos los costos de servicios públicos.

Naturally it is important to appreciate the potential pitfalls. Naturalmente, es importante tener en cuenta los peligros potenciales. Consideration should be given to the options available on completion of the lease. Se debe considerar que las opciones disponibles en la terminación del contrato de arrendamiento. The risks of the developer or management company going into liquidation can be reduced by dealing with large well established companies with a proven track record. Los riesgos del desarrollador o empresa de gestión de liquidación se puede reducir al tratar con las grandes empresas bien establecidas, con un historial probado. Remember that whatever happens you retain ownership of the property. Recuerde que lo que sucede a conservar la propiedad del inmueble. It is also important to understand the differences between UK and French mortgages and legal structures. También es importante entender las diferencias entre Reino Unido y Francia las hipotecas y las estructuras jurídicas.

However Leaseback offers the combination of purchasing a new select property, linked to a guaranteed rental income providing greater certainty in financial planning matters. Sin embargo Leaseback ofrece la combinación de compra de una propiedad nueva selección, vinculado a un ingreso garantizado Alquiler de aportar una mayor seguridad en materia de planificación financiera. It provides for an exciting investment opportunity that can also be enjoyed for periods throughout the year, or loaned to family and friends. Se prevé una oportunidad de inversión que también se puede disfrutar de periodos durante todo el año, o prestado a familiares y amigos. In addition French property prices continue to appreciate by over 10% per annum, and there is therefore scope for capital growth. Además de los precios en Francia de la propiedad siguen a apreciar más de un 10% anual, por lo que existe margen para el crecimiento del capital.

Potential problems can be overcome by careful planning and appropriate advice. Problemas potenciales pueden ser solucionados mediante una planificación cuidadosa y un asesoramiento adecuado. Esprit Property Consultants LLP specializes in selecting the right properties from established French developers, in addition to advising on where to obtain legal and financial advice from experts which also specialize in the French property market. Esprit Property Consultants LLP está especializada en la selección de las propiedades establecidas desde los desarrolladores franceses, además de asesorar sobre cómo obtener asesoramiento legal y financiero de los expertos que se especializan en el mercado inmobiliario francés.


 

Is Leaseback the same as a Timeshare? Arrendamiento es lo mismo que un tiempo compartido?


 

Leaseback has no similarity with timeshare. Leaseback no es similar a tiempo compartido. With leaseback the purchaser owns the entire freehold of the property and then enters into a lease agreement with the management company. Con arrendamiento posterior que el comprador posee el dominio absoluto de toda la propiedad y luego entra en un contrato de arrendamiento con la sociedad gestora. This is secured against a guaranteed income. Esto se logra en contra de un ingreso garantizado.


 

Is the Leaseback Scheme open to non-French residents? Es el Programa de Arrendamiento abierto a los no residentes franceses?


 

There are no restrictions on EU Citizens or companies purchasing one or more properties in France. No hay restricciones a los ciudadanos de la UE o las empresas que adquieran una o más propiedades en Francia.

What is a typical return, and is it net of all charges? ¿Qué es una declaración típica, y es neta de todos los cargos?

The guaranteed income is up to 7% per annum, although typical leases are from between 4% and 6%. La renta garantizada es de hasta 7% anual, aunque los arrendamientos típicos son de entre 4% y 6%. This is a fixed income as specified in your contract and is guaranteed whether the property is rented or not. Se trata de una renta fija que se especifica en el contrato y se garantiza si la propiedad es alquilada o no.

The income is also index linked to construction costs and is paid after deduction of all day to day expenses, which are met by the management company. La renta es también indexados a los costos de construcción y se paga una vez deducidos todos los gastos cotidianos, que son recibidos por la sociedad gestora.


 

Who is responsible for the day to day running of the property? ¿Quién es responsable para el día a día de la propiedad?

  

The management company is responsible for fully maintaining the property. La sociedad gestora se encarga de mantener totalmente la propiedad. Clearly it is in their interest to maintain a high standard to ensure maximum occupancy levels . Está claro que es en su interés de mantener un alto nivel para garantizar los niveles máximos de ocupación.

All utility, maintenance and insurance costs are met by the management company. Todos los costos de servicios públicos, mantenimiento y seguro son recibidos por la sociedad gestora. The purchaser is only responsible for the local "taxe fonciere". El comprador es el único responsable del local "taxe fonciere". This is dependent on the size of the property but a typical two bedroom property would cost approximately £200 per annum. Esto depende del tamaño de la propiedad, sino una propiedad típica de dos dormitorios que cuestan aproximadamente £ 200 por año. This can be offset against the income. Esto puede ser compensado con los ingresos.


 

How much do you charge? ¿Cuánto cobran?


 

We make no charge for our services. No hacemos cargo de nuestros servicios. Our fee is by way of commission from the developer. Nuestros honorarios son en concepto de comisión de los desarrolladores.


 

Why is the VAT refunded? ¿Por qué el IVA reembolsado?


 

This is essentially a tax-break from the French Government to encourage developers to build tourist properties and investors to buy. Este es esencialmente un impuesto a la ruptura del Gobierno francés para animar a los desarrolladores a construir propiedades turísticas y los inversores a comprar. This is to ensure that there is sufficient accommodation available to service the tourist industry, which is a major source of France 's Gross National Product. Esto es para asegurar que hay suficiente alojamiento disponibles para atender la industria del turismo, que es una fuente importante de productos de Francia s Interno Bruto.


 

What is the VAT rate, and when do I get it back? ¿Cuál es la tasa del IVA, y cuando puedo recuperarlo?


 

The current rate is 19.6% for new build and 5.5% for restored buildings. La tasa actual es del 19,6% para los de nueva construcción y el 5,5% de los edificios restaurados. It is normally repaid within 6 months of purchase. Normalmente se pagan en un plazo de 6 meses de la compra. However, some leaseback companies charge the net amount and claim the VAT back direct, so you do not upfront it. Sin embargo, algunas compañías de arrendamiento de carga la cantidad neta y reclamar el IVA de devolución directa, por lo que no es por adelantado. If you paid the VAT upfront, some leaseback companies reclaim it on your behalf. Si usted pagó por adelantado el IVA, algunas compañías de arrendamiento que reclamar en su nombre. This rule is valid if you hold the property for 20 years. Esta regla es válida si se mantiene la propiedad durante 20 años. If you sell before you must repay the Pro-rata amount per year left that is passed then to the new owner. Si usted vende antes de tener que pagar el importe proporcional a la izquierda por año en el que se pasa después al nuevo propietario.

The French Commercial Code imposes a duration of 20 years for commercial lease contracts to recoup the VAT in full. El Código de Comercio francés impone una duración de 20 años para los contratos de arrendamiento comercial para recuperar el IVA en su totalidad. If for example at the end of the 11 years you decide not to renew, then you will have to pay back 9/20th of the VAT reimbursed initially – (this corresponds to the remaining 9 years). Si, por ejemplo, a finales de los 11 años decide no renovar, entonces usted tendrá que pagar 9/20th del IVA reembolsado inicialmente - (esto corresponde a los 9 años).

In the event that you decide to sell on then again you will have to reimburse the VAT for the remaining years. En el caso de que usted decida vender de nuevo en el que tendrá que devolver el IVA para los años restantes. However the new owner will then recoup the repaid VAT. Sin embargo, el nuevo propietario entonces recuperar el IVA pagado. The VAT is therefore reflected in the price of the property. El IVA es por lo tanto, se refleja en el precio de la propiedad.

In case of death and if your heirs decide to carry on with the leaseback option, then there is no reimbursement of the VAT due to the government. En caso de muerte y si sus herederos deciden seguir adelante con la opción de arrendamiento, entonces no hay devolución del IVA por el gobierno.


 

Are there any tax allowances? ¿Hay alguna desgravación fiscal?


 

Mortgage interest and expenses can be offset against income, together with a fixed amount for depreciation. Interés de la hipoteca y los gastos pueden compensarse con los ingresos, junto con una cantidad fija por depreciación. Allowances can also be rolled over to successive years. Los derechos de emisión también se pueden transferir a los años sucesivos.


 

What about French income tax and Capital Gain Tax? ¿Qué hay de impuesto sobre la renta francés e impuesto a las ganancias de capital?


 

With regards to income tax, normally there is none. En lo que respecta al impuesto sobre la renta, normalmente no hay ninguno. The acquisition can normally be structured in a way that does not make you liable for any. La adquisición normalmente se pueden estructurar de una manera que no te hace responsable de cualquier. For Capital Gains Tax, as a non resident, you pay 16% of the net profit when you sell. De Impuesto sobre el Patrimonio, como un no residente, usted paga el 16% del beneficio neto al vender. However you can deduct your acquisition costs such as notary fees, selling fees etc and the cost of major improvements made to the property. Sin embargo, usted puede deducir sus costos de adquisición, tales como honorarios de notario, la venta de las comisiones, etc y el costo de las mejoras importantes hechas a la propiedad. After the first two years, there is a reduction of 5% of CGT liability per year you hold the property. Después de los dos primeros años, hay una reducción del 5% de la responsabilidad CGT por año se mantiene la propiedad. After 15 years there is no capital gains tax to pay. Después de 15 años no hay impuesto sobre las ganancias de capital a pagar.

 

Am I permitted to use the property during the lease period? Se me permite utilizar la propiedad durante el periodo de arrendamiento?

Typically the terms allow for between 4 to 6 weeks of personal use each year. Por lo general las condiciones para permitir que entre 4 a 6 semanas de uso personal cada año. This is free of charge. Esta es gratuito. However, it is also possible to have no personal use in exchange for an increased income. Sin embargo, también es posible no tener ningún uso personal a cambio de un aumento de los ingresos. Depending upon the terms of the lease it may also be possible to sub-let any unused weeks. Dependiendo de los términos del contrato de arrendamiento también puede ser posible subarrendar cualquier semana sin usar.


 

What are the arrangements for mortgages? ¿Cuáles son las disposiciones relativas a las hipotecas?


 

It is typically possible to borrow up to 80% of the property's value on either an interest only or more usually a repayment basis. Normalmente se puede pedir prestado hasta el 80% del valor de la propiedad a cada uno de interés sólo o más frecuentemente una base de pago. In certain circumstances it is also possible to borrow up to 100%. En ciertas circunstancias, también es posible pedir prestado hasta el 100%. A typically repayment period is 20 years and in addition to variable rate borrowing, it is also possible to fix the interest rate for the whole of the loan period. Un período de amortización normalmente es de 20 años y además de los préstamos a tipo variable, también es posible fijar la tasa de interés para el conjunto del período del préstamo.

As a very rough guide, a yield of 5% with a 30% deposit would be capable of repaying the loan in 20 years. Como una guía muy general, un rendimiento de 5%, con un depósito del 30% sería capaz de pagar el préstamo en 20 años.

Clearly the guaranteed index linked income, together with fixed repayments, provides a high degree of financial certainty. Es evidente que el índice de ingresos garantizados vinculados, junto con la cuota fija, ofrece un alto grado de seguridad financiera.

Euro mortgage rates are currently around 3.5% variable or 3.75% fixed at present. Las tasas de euros de hipoteca actualmente alrededor de 3,5% variable o fijo del 3,75% en la actualidad. This clearly compares nicely with the 4-6% income. Esto claramente se compara muy bien con los ingresos de 6.4%.

 

How much can I borrow? ¿Cuánto puedo pedir?


 

The general rule of affordability is that the bank will take your gross family monthly income and subtract your current mortgage and loan payments. La regla general de la accesibilidad es que el banco tendrá su ingreso familiar bruto mensual y restar su actual hipoteca y los pagos del préstamo. The remaining amount will be divided by 3 and the resulting sum is is the amount they assume you will have available to service the loan per month. La cantidad restante se dividirá por 3 y la suma resultante es es la cantidad que se supone que tendrá a su disposición para pagar el crédito por mes. Unfortunately they do not take into account the fact you have a guaranteed income. Por desgracia, no tienen en cuenta el hecho de tener un ingreso garantizado. We are able to provide you with details of several brokers experienced with leaseback and who can act on your behalf. Somos capaces de ofrecerle los detalles de varios corredores con experiencia en arrendamiento y que pueda actuar en su nombre.


 

What other purchasing costs are there? ¿Qué otros gastos de compra hay?

Solicitor's (Notaire's) fees, land registry cost is and the like typically account for 3% to 4% of the purchase price. (Notario de) los honorarios del abogado, el costo del registro de la tierra es y como normalmente representan el 3% al 4% del precio de compra.


 

Why not purchase a property and let it myself? ¿Por qué no comprar una propiedad y que yo mismo?


 

The advantage of this is that it may well be possible to generate greater income. La ventaja de esto es que podría ser posible para generar mayores ingresos. However, newly built properties purchased outside the leaseback scheme are subject to VAT at 19.6%. Sin embargo, las propiedades de nueva construcción adquiridas fuera del esquema de arrendamiento están sujetos a un IVA del 19,6%. You would be responsible for maintenance, property taxes and finding tenants. Usted sería responsable de los impuestos mantenimiento de la propiedad y los inquilinos la búsqueda. You would probably also need to employ a management rental agent at a typical costs of between 20% and 25% of gross income. Probablemente también es necesario contratar a un agente de alquiler de gestión a los costos típicos de entre 20% y 25% de los ingresos brutos.


 

What happens at the end of the lease period? ¿Qué sucede al final del periodo de arrendamiento?


 

At the end of the lease period, there are several options available. Al final del periodo de arrendamiento, hay varias opciones disponibles. Some leases allow for the management company to review the lease for another fixed lease period. Algunos contratos permiten a la empresa de gestión para revisar el contrato por otro período de alquiler fijo. Alternatively, the property can be sold or rented out privately. Por otra parte, la propiedad puede ser vendida o alquilada a cabo en privado.


 

Would I get a better price if I go direct to the developer? ¿Me dan un precio mejor si me voy directo a la promotora?


 

No, as the price we quote is the same as the price given by the developers. No, como el precio que cotizamos es el mismo que el precio dado por los desarrolladores. However the support we provide may not be available if you went direct to the developer. Sin embargo, el apoyo que proporcionamos puede no estar disponible si usted fue directa para el desarrollador.


 

What about if the leaseback company goes bankrupt? ¿Qué pasa si la compañía de arrendamiento va a la quiebra?


 

This is very unlikely as the majority of leaseback companies are well established and are approved by the French government. Esto es muy poco probable que la mayoría de las empresas de arrendamiento están bien establecidos y son aprobados por el gobierno francés. However, it is not underwritten by the Government. Sin embargo, no está garantizado por el Gobierno. In the event of bankruptcy, you always retain ownership of the property as it is freehold. En el caso de quiebra, siempre conservará la propiedad de la finca, ya que es de dominio absoluto. You will have the option of self manage, or you can put it through another agent. Usted tendrá la opción de manejar auto, o se puede pasar por otro agente.


 

Caveat Advertencia

 

These questions and answers are given on good faith and are for general guidance only. Estas preguntas y respuestas se dan en buena fe y son una guía general solamente. Circumstances will vary between individual properties and leaseback contracts. Las circunstancias pueden variar entre las propiedades individuales y los contratos de arrendamiento. It is strongly recommended that independent advice is sought. Es muy recomendable que los viajeros que se solicita. We are neither tax nor financial advisers and would recommend that you seek appropriate professional advice for any matters directly related to financial or legal issues. No somos ni fiscales, ni consejeros financieros, y recomienda que busque ayuda profesional adecuada para todos los asuntos directamente relacionados con los asuntos financieros o legales.

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