Velkommen til Esprit leaseback nettsted

Our aim is to provide a personal service and a single source of advice on all aspects of leaseback purchase. Vårt mål er å yte en personlig service og en enkelt kilde til råd om alle aspekter av leaseback kjøpet. We deal with all the major leaseback property developers in France through our comprehensive service. Vi har avtale med alle de store leaseback eiendomsutviklere i Frankrike gjennom vår omfattende service. We can also provide advice and contact with experts that can assist with borrowing and legal aspects of the purchase. Vi kan også gi råd og kontakt med eksperter som kan bistå med lån og rettslige aspekter ved kjøpet. We feature a great selection of leaseback properties in France, as either investments including pension investments, or as holiday homes. Vi har et stort utvalg av leaseback eiendommer i Frankrike, som enten investeringer inkludert pensjon investeringer, eller som fritidsboliger.

The Leaseback Scheme Den Leaseback Scheme

 

Quite simply a leaseback property offers an exciting alternative to buy to let in the UK with a guaranteed index linked rental income of typically 4% to 6% net per annum. Ganske enkelt en tilbakeleie eiendommen tilbyr et spennende alternativ til å kjøpe for å slippe i Storbritannia med et garantert index knyttet leieinntekter på typisk 4% til 6% netto per år. Leasebacks can also offer periods of free usage throughout the year, thereby offering an investment that can also be enjoyed. Leasebacks kan også tilby perioder med fri bruk hele året, og dermed tilbyr en investering som også kan nytes.

We hope you will enjoy reading the website. Vi håper du vil like å lese på nettstedet. We have tried to make it as informative as possible, whilst featuring one of the best selection of leaseback properties currently available. Vi har forsøkt å gjøre det så informativt som mulig, samtidig med en av de beste utvalget av leaseback eiendommer tilgjengelig for øyeblikket.

Anthony Joyce - Partner Anthony Joyce - Partner

Leaseback Explained Leaseback Forklart

 

Many people dream of owning a holiday home or investment property abroad, but are concerned by a whole host of potential ownership difficulties. Mange mennesker drømmer om å eie en fritidsbolig eller investering eiendom i utlandet, men er opptatt av en hel rekke potensielle eierskap vanskeligheter. There is however an established scheme in France which allows for both the purchase of a holiday home, and which also provides a guaranteed income year on year. Det er imidlertid en etablert ordning i Frankrike som gjør det mulig for både kjøp av fritidsbolig, og som også gir en garantert inntekt hvert år. The leaseback scheme, or Residence de Tourisme, was established in France in 1976. Den leaseback ordning, eller Residence de Tourisme, ble etablert i Frankrike i 1976. It is a Government backed scheme designed to increase available tourist accommodation in France with a view to increasing income from tourism. Det er en regjering støttet ordningen utformet for å øke tilgjengelig turist innkvartering i Frankrike med sikte på å øke inntekter fra turisme. It is open to non-residents and is becoming increasingly popular in the UK as either a pure investment with a guaranteed income, as a holiday home option, or indeed both. Det er åpent for ikke-bosatte, og blir stadig mer populært i Storbritannia som enten en ren investering med en garantert inntekt som en fritidsbolig alternativ, eller faktisk begge deler.

The scheme works by purchasing a freehold property. Ordningen fungerer ved å kjøpe en selveierleilighet eiendom. You become the legal owner. Du blir den juridiske eier. The property is then leased back to the developer or a management company. Eiendommen blir deretter leaset tilbake til utbygger eller et forvaltningsselskap. Under the leaseback scheme the government also refunds to you the VAT normally charged on a new build properties (currently 19.6%). Under leaseback ordningen regjeringen også refusjon til deg mva normalt belastes på et nybygg egenskaper (for tiden 19,6%).

The owner is then guaranteed a rental income throughout the period of the lease. Eieren er da garantert en leieinntekt gjennom hele leieperioden. The net return to the owner varies between developments but is typically between 4% to 6%. Netto avkastning til eier varierer mellom utviklingen, men er vanligvis mellom 4% til 6%. This compares very favourably with a typical 20 year fixed rate mortgage of around 3.75%, and variable rate mortgages which are lower. Dette sammenligner meget gunstig med et typisk 20 års fast rente boliglån på rundt 3,75%, og variabel rente som er lavere. It can be seen how the rental income can be used in respect of the mortgage payments. Det kan ses hvordan leieinntektene kan brukes i forbindelse med boliglån betalinger. Loans of between 75% and 85% are available depending upon circumstances. Lån på mellom 75% og 85% er tilgjengelig avhengig av omstendighetene. The rental yield is also index linked annually to construction costs, which means the rental income currently increases by approximately 2.5%. Leien Yielden er også indeksere knyttet årlig til byggekostnadene, noe som betyr at leieinntektene i dag øker med ca 2,5%.

As in the UK there are tax allowances in respect of mortgage payments which can be offset against income. Som i Storbritannia er det skattefordel i forhold til boliglån betalinger som kan avregnes mot inntekt. The lease typically lasts for between 9 and 11 years, after which the management company has the option to either renew, or the property can be sold, or rented out and held privately by the owner. Leieavtalen varer vanligvis for mellom 9 og 11 år, hvoretter forvaltningsselskapet har mulighet til enten fornye, eller eiendommen kan selges eller leies ut og holdt privat av eieren.

The purchaser/owner can also enjoy periods of usage free of charge through the year, depending upon the terms of the lease. Kjøperen / eieren kan også glede seg over perioder med bruk gratis gjennom året, avhengig av vilkårene i leieavtalen. These terms normally allows for between 4 and 6 weeks free usage each year. Disse vilkårene gir vanligvis for mellom 4 og 6 uker fri bruk hvert år. The management company is responsible for all the maintenance of the property including the maintenance of furnishings which are often included in the purchase price. Forvaltningsselskapet er ansvarlig for alt vedlikehold av eiendommen, inkludert vedlikehold av møbler som ofte er inkludert i kjøpesummen. The developer is also responsible for insuring the building and its contents. Utbygger er også ansvarlig for å forsikre bygningen og dens innhold. It also pays for some of the property taxes and all the utility costs. Det lønner seg også for noen av eiendomsskatt og alt verktøyet kostnadene.

Naturally it is important to appreciate the potential pitfalls. Naturligvis er det viktig å sette pris på de potensielle fallgruvene. Consideration should be given to the options available on completion of the lease. Det bør tas hensyn til de tilgjengelige alternativene på ferdigstillelse av leieavtalen. The risks of the developer or management company going into liquidation can be reduced by dealing with large well established companies with a proven track record. Risikoen for utbygger eller forvaltningsselskap går konkurs kan reduseres ved å håndtere store veletablerte selskaper med gode resultater. Remember that whatever happens you retain ownership of the property. Husk at uansett hva som skjer du beholder eierskapet av eiendommen. It is also important to understand the differences between UK and French mortgages and legal structures. Det er også viktig å forstå forskjellene mellom britisk og fransk boliglån og juridiske strukturer.

However Leaseback offers the combination of purchasing a new select property, linked to a guaranteed rental income providing greater certainty in financial planning matters. Men Leaseback tilbyr en kombinasjon av å kjøpe en ny velge eiendom, knyttet til en garantert leieinntekt gir større sikkerhet i finansielle plansaker. It provides for an exciting investment opportunity that can also be enjoyed for periods throughout the year, or loaned to family and friends. Det gir en spennende investeringsmulighet som også kan nytes i perioder gjennom hele året, eller lånt ut til familie og venner. In addition French property prices continue to appreciate by over 10% per annum, and there is therefore scope for capital growth. I tillegg fransk eiendomsprisene fortsetter å sette pris på over 10% per år, og det er derfor rom for kapitalvekst.

Potential problems can be overcome by careful planning and appropriate advice. Potensielle problemer kan løses ved nøye planlegging og nødvendige råd. Esprit Property Consultants LLP specializes in selecting the right properties from established French developers, in addition to advising on where to obtain legal and financial advice from experts which also specialize in the French property market. Esprit Eiendom Consultants LLP spesialiserer seg i å velge de riktige egenskapene fra de etablerte franske utviklere, i tillegg til å gi råd om hvor du skal skaffe juridisk og finansiell rådgivning fra eksperter som også spesialiserer seg på det franske eiendomsmarkedet.

 

Is Leaseback the same as a Timeshare? Er Leaseback det samme som en Timeshare?

 

Leaseback has no similarity with timeshare. Leaseback har ingen likhet med timeshare. With leaseback the purchaser owns the entire freehold of the property and then enters into a lease agreement with the management company. Med leaseback kjøperen eier hele selveierleilighet av eiendommen og deretter inngår en leieavtale med forvaltningsselskapet. This is secured against a guaranteed income. Dette er sikret mot en garantert inntekt.

 

Is the Leaseback Scheme open to non-French residents? Er Leaseback Scheme åpne for ikke-franske beboerne?

 

There are no restrictions on EU Citizens or companies purchasing one or more properties in France. Det er ingen restriksjoner på EU-borgere eller selskaper kjøpe en eller flere eiendommer i Frankrike.

What is a typical return, and is it net of all charges? Hva er en typisk retur, og det er netto etter alle kostnader?

The guaranteed income is up to 7% per annum, although typical leases are from between 4% and 6%. Den garanterte inntekter opp til 7% per år, selv om typiske leieavtaler er fra mellom 4% og 6%. This is a fixed income as specified in your contract and is guaranteed whether the property is rented or not. Dette er en fast inntekt som nevnt i kontrakten din, og er garantert om eiendommen er utleid eller ikke.

The income is also index linked to construction costs and is paid after deduction of all day to day expenses, which are met by the management company. Inntekten er også indeksere knyttet til byggekostnader og betales etter fradrag av alle daglige utgifter, som blir møtt av forvaltningsselskapet.

 

Who is responsible for the day to day running of the property? Hvem er ansvarlig for den daglige driften av eiendommen?

 

The management company is responsible for fully maintaining the property. Forvaltningsselskapet er ansvarlig for fullt opprettholde eiendommen. Clearly it is in their interest to maintain a high standard to ensure maximum occupancy levels . Klart det er i deres interesse å opprettholde en høy standard for å sikre maksimal belegget nivåer.

All utility, maintenance and insurance costs are met by the management company. Alt verktøyet, vedlikehold og forsikring kostnader dekkes av forvaltningsselskapet. The purchaser is only responsible for the local "taxe fonciere". Kjøperen er bare ansvarlig for den lokale "Taxe fonciere". This is dependent on the size of the property but a typical two bedroom property would cost approximately £200 per annum. Dette er avhengig av størrelsen på eiendommen, men en typisk to-roms eiendom ville koste rundt £ 200 per år. This can be offset against the income. Dette kan avregnes mot inntekt.

 

How much do you charge? Hvor mye koster du?

 

We make no charge for our services. Vi gjør ingen kostnad for våre tjenester. Our fee is by way of commission from the developer. Vårt gebyr er i form av provisjon fra utbygger.

 

Why is the VAT refunded? Hvorfor er MVA tilbakebetalt?

This is essentially a tax-break from the French Government to encourage developers to build tourist properties and investors to buy. Dette er egentlig en skattefri pause fra den franske regjeringen å oppmuntre utviklere å bygge turist egenskaper og investorer til å kjøpe. This is to ensure that there is sufficient accommodation available to service the tourist industry, which is a major source of France 's Gross National Product. Dette for å sikre at det er tilstrekkelig boligen til rådighet for tjeneste reiselivsnæringen, som er en viktig kilde til Frankrike 's brutto nasjonalprodukt.

 

What is the VAT rate, and when do I get it back? Hva er MVA-satsen, og når får jeg den tilbake?

 

The current rate is 19.6% for new build and 5.5% for restored buildings. Den gjeldende satsen er 19,6% for nybygg og 5,5% for restaurerte bygninger. It is normally repaid within 6 months of purchase. Det er normalt tilbakebetales innen 6 måneder etter kjøpsdato. However, some leaseback companies charge the net amount and claim the VAT back direct, so you do not upfront it. Men noen tilbakeleie selskapene restriksjoner nettobeløpet og kreve moms tilbake direkte, så du ikke på forhånd det. If you paid the VAT upfront, some leaseback companies reclaim it on your behalf. Hvis du har betalt merverdiavgift på forhånd, noen tilbakeleie selskaper gjenvinne det på dine vegne. This rule is valid if you hold the property for 20 years. Denne regelen gjelder hvis du holder eiendommen i 20 år. If you sell before you must repay the Pro-rata amount per year left that is passed then to the new owner. Hvis du selger før du må betale tilbake Pro-rata beløp per år igjen som sendes deretter til den nye eieren.

The French Commercial Code imposes a duration of 20 years for commercial lease contracts to recoup the VAT in full. Den franske Commercial Code pålegger en varighet på 20 år for kommersiell leasing kontrakter å hente inn mva i sin helhet. If for example at the end of the 11 years you decide not to renew, then you will have to pay back 9/20th of the VAT reimbursed initially – (this corresponds to the remaining 9 years). Hvis for eksempel på slutten av de 11 år du bestemmer deg for ikke å fornye, så du blir nødt til å betale tilbake 9/20th av merverdiavgift refundert i utgangspunktet - (dette tilsvarer de resterende 9 år).

In the event that you decide to sell on then again you will have to reimburse the VAT for the remaining years. I tilfelle at du velger å selge på så igjen vil du nødt til å refundere merverdiavgift for de resterende årene. However the new owner will then recoup the repaid VAT. Men den nye eieren vil da hente inn tilbakebetalt moms. The VAT is therefore reflected in the price of the property. Merverdiavgiften er derfor gjenspeiles i prisen på eiendommen.

In case of death and if your heirs decide to carry on with the leaseback option, then there is no reimbursement of the VAT due to the government. I tilfelle av død og hvis arvinger bestemmer seg for å fortsette med leaseback alternativet, så er det ingen refusjon av merverdiavgift på grunn av regjeringen.

 

Are there any tax allowances? Er det noen skattefordel?

 

Mortgage interest and expenses can be offset against income, together with a fixed amount for depreciation. Boliglån renter og omkostninger kan avregnes mot inntekt, sammen med et fast beløp for avskrivninger. Allowances can also be rolled over to successive years. Kvoter kan også bli rullet over til påfølgende år.

What about French income tax and Capital Gain Tax? Hva med fransk inntektsskatt og gevinst skatt?

 

With regards to income tax, normally there is none. Med hensyn til inntektsskatt, normalt er det ingen. The acquisition can normally be structured in a way that does not make you liable for any. Oppkjøpet kan normalt være strukturert på en måte som gjør deg ikke ansvarlig for noen. For Capital Gains Tax, as a non resident, you pay 16% of the net profit when you sell. For salgsgevinster skatt, som en ikke bosatt, betaler du 16% av netto overskudd når du selger. However you can deduct your acquisition costs such as notary fees, selling fees etc and the cost of major improvements made to the property. Men du kan trekke fra din anskaffelse kostnader som notarius avgifter, salg avgifter etc og kostnadene for store forbedringer gjort på eiendommen. After the first two years, there is a reduction of 5% of CGT liability per year you hold the property. Etter de to første årene, er det en reduksjon på 5% av CGT erstatningsansvar per år du holder eiendommen. After 15 years there is no capital gains tax to pay. Etter 15 år er det ingen salgsgevinster skatt å betale.

 

Am I permitted to use the property during the lease period? Har jeg lov til å bruke eiendommen i leieperioden?

Typically the terms allow for between 4 to 6 weeks of personal use each year. Vanligvis vilkårene gir mulighet for mellom 4 til 6 uker for personlig bruk hvert år. This is free of charge. Dette er gratis. However, it is also possible to have no personal use in exchange for an increased income. Men det er også mulig å ha noen personlig bruk i bytte for en økt inntekt. Depending upon the terms of the lease it may also be possible to sub-let any unused weeks. Avhengig av vilkårene i leieavtalen kan det også være mulig å sub-la noen ubrukte uker.

 

What are the arrangements for mortgages? Hva er ordninger for boliglån?

 

It is typically possible to borrow up to 80% of the property's value on either an interest only or more usually a repayment basis. Det er vanligvis mulig å låne inntil 80% av eiendommens verdi på enten en interesse bare eller flere vanligvis en tilbakebetaling basis. In certain circumstances it is also possible to borrow up to 100%. I visse tilfeller er det også mulig å låne opptil 100%. A typically repayment period is 20 years and in addition to variable rate borrowing, it is also possible to fix the interest rate for the whole of the loan period. En typisk nedbetalingstid er 20 år og i tillegg til flytende rente lån, er det også mulig å fikse renten for hele låneperioden.

As a very rough guide, a yield of 5% with a 30% deposit would be capable of repaying the loan in 20 years. Som en meget grov veiledning, ville en yield på 5% med en 30% innskudd kunne betale tilbake lånet på 20 år.

Clearly the guaranteed index linked income, together with fixed repayments, provides a high degree of financial certainty. Klart den garanterte index knyttet inntekt, sammen med faste avdrag, gir en høy grad av økonomisk sikkerhet.

Euro mortgage rates are currently around 3.5% variable or 3.75% fixed at present. Euro boliglån er i dag rundt 3,5% variabel eller 3,75% fast i dag. This clearly compares nicely with the 4-6% income. Dette sammenligner klart pent med 4-6% inntekt.

 

How much can I borrow? Hvor mye kan jeg låne?

 

The general rule of affordability is that the bank will take your gross family monthly income and subtract your current mortgage and loan payments. Den generelle regelen for kostnader er at banken vil ta din brutto familiens månedlige inntekter og trekker fra din nåværende boliglån og lån betalinger. The remaining amount will be divided by 3 and the resulting sum is is the amount they assume you will have available to service the loan per month. Det resterende beløpet vil bli delt på 3 og den resulterende summen er er det beløpet de antar du har tilgjengelig til å betjene lånet per måned. Unfortunately they do not take into account the fact you have a guaranteed income. Dessverre er de ikke tar hensyn til det faktum at du har en garantert inntekt. We are able to provide you with details of several brokers experienced with leaseback and who can act on your behalf. Vi er i stand til å gi deg detaljene til flere meglere erfarne med tilbakeleie og hvem som kan handle på dine vegne.

 

What other purchasing costs are there? Hvilke andre innkjøpskostnader er det?

 

Solicitor's (Notaire's) fees, land registry cost is and the like typically account for 3% to 4% of the purchase price. Advokat tallet (Notaire er) avgifter, Land Registry kostnaden er og lignende vanligvis står for 3% til 4% av kjøpesummen.

 

Why not purchase a property and let it myself? Hvorfor ikke kjøpe en eiendom og la det selv?

 

The advantage of this is that it may well be possible to generate greater income. Fordelen med dette er at det kan godt være mulig å generere større inntekter. However, newly built properties purchased outside the leaseback scheme are subject to VAT at 19.6%. Men nybygde eiendommer kjøpt utenfor leaseback ordningen er gjenstand for merverdiavgift på 19,6%. You would be responsible for maintenance, property taxes and finding tenants. Du ville være ansvarlig for vedlikehold, eiendomsskatt og finne leietakere. You would probably also need to employ a management rental agent at a typical costs of between 20% and 25% of gross income. Du ville sannsynligvis også behov for å ansette en ledelse utleie agenten på en typisk kostnader på mellom 20% og 25% av brutto inntekt.

 

What happens at the end of the lease period? Hva skjer ved slutten av leieperioden?

At the end of the lease period, there are several options available. Ved utløpet av leieperioden, er det flere alternativer tilgjengelig. Some leases allow for the management company to review the lease for another fixed lease period. Noen leieavtaler gir mulighet for forvaltningsselskapet å gjennomgå leiekontrakt for annen fast leieperiode. Alternatively, the property can be sold or rented out privately. Alternativt kan eiendommen selges eller leies ut privat.

 

Would I get a better price if I go direct to the developer? Vil jeg få en bedre pris hvis jeg går direkte til utvikleren?

 

No, as the price we quote is the same as the price given by the developers. Nei, som prisen vi sitatet er den samme som prisen gis av utviklerne. However the support we provide may not be available if you went direct to the developer. Men den støtten vi gir ikke kan være tilgjengelig hvis du gikk direkte til utbygger.

 

What about if the leaseback company goes bankrupt? Hva hvis leaseback selskapet går konkurs?

 

This is very unlikely as the majority of leaseback companies are well established and are approved by the French government. Dette er svært usannsynlig som de fleste leaseback selskapene er godt etablert og er godkjent av den franske regjeringen. However, it is not underwritten by the Government. Det er imidlertid ikke garantert av regjeringen. In the event of bankruptcy, you always retain ownership of the property as it is freehold. I tilfelle konkurs, har du alltid beholder eierskapet av eiendommen som det er selveierleiligheter. You will have the option of self manage, or you can put it through another agent. Du vil ha muligheten til selv å administrere, eller du kan sette det gjennom en annen agent.

 

Caveat Forbeholdet

 

These questions and answers are given on good faith and are for general guidance only. Disse spørsmålene og svarene er gitt på god tro og er for generelle retningslinjer. Circumstances will vary between individual properties and leaseback contracts. Omstendigheter vil variere mellom individuelle egenskaper og tilbakeleie kontrakter. It is strongly recommended that independent advice is sought. Det anbefales sterkt at uavhengige råd er søkt. We are neither tax nor financial advisers and would recommend that you seek appropriate professional advice for any matters directly related to financial or legal issues. Vi er verken skattemessige eller finansielle rådgivere, og vil anbefale at du søker sakkyndig råd for spørsmål direkte knyttet til økonomiske eller juridiske spørsmål.

 

Copyright – Esprit Property Consultants LLP 2011 Copyright - Esprit Bolig Konsulenter LLP 2011